Auswirkungen des Eigenmietwert-Wegfalls auf Zweitwohungen

 

Ausgangslage & Vorlage

• Der Eigenmietwert ist eine fiktive Steuer auf selbst genutztes Wohneigentum: Wer sein Haus oder seine Wohnung bewohnt, musste bisher einen hypothetischen Mietwert (den Eigenmietwert) als Einkommen versteuern. 

• Gleichzeitig konnten Eigentümer Schuldzinsen, Unterhaltskosten und gewisse Aufwendungen steuerlich geltend machen. 

• Das Parlament hat beschlossen, dass der Eigenmietwert sowohl für Erstwohnungen als auch für Zweitwohnungen fallen soll. Gleichzeitig soll den Kantonen die Möglichkeit eröffnet werden, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen, um die wegfallenden Einnahmen auszugleichen. 

---

Ergebnis der Abstimmung

• Am 28. September 2025 stimmte das Schweizer Volk und auch eine Mehrheit der Kantone diesem Systemwechsel zu. 

• Damit ist die Verfassungsänderung angenommen, die notwendig war, damit der Eigenmietwert abgeschafft werden kann. Gleichzeitig erhalten die Kantone die verfassungsmässige Kompetenz, Objektsteuern auf Zweitwohnungen einzuführen. 

---

Was heisst das konkret für Eigentümer und Zweitwohnungen?

1. Eigenmietwert fällt weg

   • Sowohl für Erstwohnsitze als auch für Zweitwohnungen wird der Eigenmietwert nicht länger als Einkommen besteuert. 

   • Das bedeutet Einsparungen, insbesondere für Eigentümer, die bisher erhebliche Eigenmietwerte versteuern mussten.

2. Abzüge werden eingeschränkt

   • Der Abzug von Unterhaltskosten für selbst genutzte Liegenschaften wird grundsätzlich wegfallen. 

   • Schuldzinsen können nicht mehr uneingeschränkt abgezogen werden, sondern nur nach einer sogenannten quotal-restriktiven Methode – das heißt: wie viel man abziehen kann hängt davon ab, wieviel unbewegliches Eigentum man besitzt und wie hoch das Verhältnis dieser Schuldzinsen zum Gesamtvermögen ist. 

3. Objektsteuer auf Zweitwohnungen als Kompensation

   • Weil der Wegfall des Eigenmietwerts Steuerverluste bei Kantonen und Gemeinden bedeutet, vor allem in touristisch geprägten Gebieten mit vielen Zweitwohnungen, wurde die Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften als mögliches Instrument beschlossen. 

   • Wichtig: Diese Objektsteuer ist keine Pflicht – die Kantone haben die Wahl, ob und wie sie eine solche Steuer umsetzen. Sie könnten z. B. unterschiedliche Tarife wählen, oder sie gar nicht einführen.

4. Zeitplan / Inkrafttreten

   • Noch ist nicht endgültig festgelegt, ab wann genau der Eigenmietwert abgeschafft wird. Die Umsetzung wird Übergangsfristen brauchen. 

   • Ein realistisches frühestes Datum für das Inkrafttreten wird 1. Januar 2028 genannt, sofern alles wie geplant läuft. 

---

Bewertung & Auswirkungen

• Für viele Eigentümer bedeutet das eine nette Steuerentlastung, besonders wenn bisher hohe Eigenmietwerte und relativ geringe Schulden / geringe Unterhaltskosten hatten.

• Wer viel unterhalten oder renovieren musste, wird spüren, dass diese Abzüge wegfallen – das kann in manchen Fällen die Einsparung beim Eigenmietwert stark reduzieren.

• In Kantonen mit vielen Zweitwohnungen (Tourismusregionen, Bergkantone etc.) könnten durch die neue Objektsteuer neue Steuerbelastungen entstehen. Ob und wie stark, hängt stark vom kantonalen Gesetzgebungsmodell ab.

• Für Erstwohnsitz-Eigentümer ist die Reform durchwegs positiv: weniger Bürokratie, weniger fiktive Steuerlast, mehr Planungssicherheit.

---

Als Beispiel: Aktuelle Situation in Aargau

Zuerst ein paar wichtige Fakten zum Status quo:

• Im Kanton Aargau liegt der Eigenmietwert derzeit bei etwa 60 % der Marktmiete. Link

• Der Kanton rechnet mit Mindereinnahmen von ca. 50 Millionen Franken pro Jahr, falls der Eigenmietwert abgeschafft wird (nur kantonaler Anteil). Link

• Gemeinden und der Kanton gemeinsam würden rund 100 Mio. Franken Steuerausfälle verzeichnen. Link

• In Aarau zum Beispiel rechnet man mit Einnahmenverlusten in Höhe von rund 0,9 % der Einkommens- und Vermögenssteuern. Link

Diese Zahlen zeigen: Aargau steht vor einer spürbaren Steuerlücke, die durch andere Instrumente – z. B. Objektsteuern auf Zweitwohungen – teilweise ausgeglichen werden müsste. Link

Was denkt ihr, wie hoch der Einfluss auf Zweitwohungs-Steuern sein wird?